Viager : tout ce qu'il faut savoir avant d’acheter

Montant de rente à verser, espérance de vie à retenir, garanties à exiger : mode d’emploi de ce type de transaction, qui peut rapporter gros.

Poussiéreux, le viager ? Détrompez-vous: selon le spécialiste du secteur Renée Costes, le volume de transactions de ce type réalisées entre particuliers augmente de 5% par an, pour atteindre environ 6.000 ventes. Même les professionnels de la finance s’en mêlent désormais, via des fonds dédiés, qui ont déjà acheté pour plusieurs centaines de millions d’euros de logements. Les avantages de cette dernière formule sont multiples, aussi bien côté vendeurs (ces fonds paient vite et bien), que côté investisseurs (le risque est limité, pour une espérance de gains supérieure à 5% par an). Que vous soyez l’un ou l’autre, retrouvez nos conseils pour boucler au mieux votre opération.

Le viager traditionnel, réservé aux vendeurs qui privilégient la rente

Mariés, mais aussi pacsés ou simples concubins : il est possible de vendre son bien en viager, quel que soit son statut matrimonial. Mieux vaudra toutefois être âgé d’au moins 70 ans, et ne présenter aucun risque de santé avéré. Vous feriez alors une très mauvaise affaire, et cela pourrait amener vos héritiers à contester la transaction, pour absence d’aléa… Côté acheteurs, sachez que le financement à crédit n’est ouvert qu’à ceux déjà propriétaires, et capables d’apporter un bien en gage à la banque. Sinon, il faudra payer cash.

Acheteur : quel budget prévoir ?

De 25 à 60% de rabais sur le prix en pleine propriété du logement : inversement proportionnelle à l’âge du rentier, la décote dont bénéficient les acquéreurs fait bien sûr tout l’attrait d’une opération en viager. Pour calculer son montant, qui dépend de la valeur d’occupation du bien durant toutes les années d’espérance de vie du futur rentier, la plupart des agences spécialisées, et de nombreux notaires, recourent à la référence du secteur, le barême Daubry. C’est ainsi que, selon ce répertoire, un appartement parisien estimé à 1 million d’euros, et occupé par un couple de 78 et 80 ans, se verra appliquer 48,5% d’abattement. Soit un rabais de 485.000 euros, portant donc le budget d’achat (la nue-propriété) à seulement 515.000 euros. Cela n’empêche pas l’acquéreur d’être redevable des honoraires traditionnellement rattachés à une transaction immobilière.

Cette facture grimpe vite, car si les frais de notaire ne portent que sur la valeur du logement après abattement, la commission d’agence s’applique, elle, sur son prix en pleine propriété. Soit, dans notre exemple, des frais d’agence de 50.000 euros (5% environ), auxquels il faut ajouter 37.000 euros de frais de notaire (environ 7%).

Acheteur : verser une rente est-il obligatoire ?

Presque toujours, car à peine 10% des viagers, en moyenne, ne prévoient de payer que le seul bouquet. Logique, puisque la perception d’un complément régulier de revenus reste la première motivation des vendeurs. Pour en fixer le montant, les intermédiaires s’appuient, là aussi, sur le barème Daubry, qui recourt aux dernières tables de mortalité en vigueur, établies par l’Insee. Cet outil couvre près de 2.000 cas de figure, qu’il s’agisse de calculer la rente d’une femme ou d’un homme seuls, mais aussi d’un couple, y compris du même sexe, et pour des âges variant de 40 à 105 ans.

Ce barème permet ainsi de déterminer la rente pour un homme et une femme, de vingt ans plus jeune à dix ans plus âgée que son compagnon. Sachez en outre qu’il faudra prévoir au contrat une revalorisation de cette rente, le plus souvent calée sur l’inflation. Et que, si vous venez à décéder avant votre rentier, ce sera alors à vos enfants de continuer à la payer.

Acheteur : quel rendement espérer de l’opération ?

Le meilleur… comme le pire. Car à l’aléa viager, qui verrait le rentier subsister au-delà de son espérance de vie, s’ajoute le risque d’une baisse des prix de l’immobilier entre l’achat et la libération du logement. Comme le montre notre tableau, le cumul de ces deux effets pourrait plomber l’opération, malgré la décote octroyée au départ.

Vendeur : qu’est-il possible de négocier ?

Autant le savoir : le barème Daubry n’a rien de favorable aux vendeurs. Car s’il recourt aux tables de mortalité établies par l’Insee, il s’appuie aussi sur des milliers d’anciens contrats, pour la plupart signés par des propriétaires se sachant, ou du moins se pensant, en bonne santé, et donc… à l’espérance de vie souvent plus élevée que la moyenne! Que cela ne vous empêche pas de négocier, notamment si votre bien se situe à Paris, en Ile-de-France ou sur la Côte d’Azur. «Dans ces zones, la demande, venant de toute la France et parfois de l’étranger, est plus forte», indique Stanley Nahon, directeur général de Renée Costes Viager, le réseau spécialisé leader du marché. Cette concurrence entre acheteurs vous permettra sans doute de décrocher une moindre décote sur la valeur du logement, de 5% environ.

Rien n’interdit non plus de contacter plusieurs intermédiaires, chacun d’entre eux aménageant les tables de mortalité selon ses propres critères. Les notaires peuvent aussi être sollicités, même si une minorité réalise couramment de telles opérations. Et n’hésitez pas à dicter vos exigences en matière de rente. «En prévoyant par exemple sa réversibilité, pour éviter que le survivant ne se retrouve privé de revenu», rappelle Séverine Picard, notaire à Paris. Mais sachez que dans les zones rurales, ou les plus petites villes, même les beaux logements trouvent difficilement preneur en viager, ce qui limitera votre marge de négociation.

Vendeur : quelles garanties exiger ?

Le risque le plus évident est bien sûr le défaut de paiement de la rente, qui vous priverait du revenu promis. Pour couvrir cet aléa, la plupart des contrats prévoient un «privilège du vendeur», inscrit au registre des hypothèques, et associé à une clause résolutoire. «Ces dispositions permettent, en cas de défaut, de saisir la justice, pour obtenir soit la restitution de son bien, soit sa vente aux enchères», décrit Séverine Picard. Elles vous assureront notamment de passer avant les autres créanciers de votre acheteur. Autre point sensible, l’entretien du logement. S’il est généralement prévu que les grosses dépenses (réparations, chaudière, toiture et autres) incombent à l’acheteur, mieux vaut en faire une liste précise, afin d’éviter les conflits. Et exiger que seul l’entretien courant soit à votre charge.

Investisseur : quel budget prévoir ?

Une centaine d’euros, pas plus: les fonds viagers ont pour avantage de présenter de faibles valeurs de part, et de pouvoir s’acheter en une fois, ou via des versements réguliers. Ils vous donneront alors accès à un patrimoine diversifié sur plusieurs dizaines de logements, aux adresses de qualité, situées à 80% à Paris ou sur la Côte d’Azur. Le problème, c’est qu’on ne compte pour l’heure que deux fonds de ce type ouverts aux particuliers.

Investisseur : verser une rente est-il obligatoire ?

C’est l’autre particularité de ces fonds: gérés de façon éthique, ils refusent de faire un pari sur la mort, et ne versent donc aucune rente aux particuliers qui cèdent leurs biens. Seul un bouquet, calculé à partir du droit d’usage et d’habitation du logement, est attribué. Bien sûr, en cas de longévité de l’occupant supérieure à la moyenne, un manque à gagner pourra être enregistré par ces fonds. Mais l’hypothèse est peu probable, puisqu’ils mutualisent ce risque sur plusieurs centaines de biens, et que l’espérance de vie de leur portefeuille devrait donc tendre vers la moyenne.

Investisseur : quel rendement espérer ?

Les fonds viagers font pour l’heure bien mieux que leur objectif de gains, de 5 à 6% par an, hors fiscalité et frais du contrat. Il faut dire qu’ils ont bénéficié de la hausse des prix de l’immobilier résidentiel, notamment des maisons, qui se répercute bien évidemment sur la valeur estimée du portefeuille. Cet effet est d’autant plus prononcé qu’ils parient sur des adresses de premier choix.

La performance de ces fonds est aussi soutenue par l’utilisation, à l’achat, de tables de mortalité très prudentes, et par leur réactivité lors de la libération des logements, qui leur permet de vendre vite ou de mettre en location. Attention: victimes de leur succès, ces fonds pourraient prochainement limiter le volume de souscriptions mis à disposition des assureurs.

Vous êtes intéressés par la vente en viager de votre bien ? n’hésitez pas à remplir notre questionnaire avec que l’on puisse vous communiquer une estimation du bouquet et de la rente attendue.

Simulation | Informations gratuite sur le viager (infoviager.org)

Nota Bene : Notre site n’est en aucun cas une agence immobilière et ne vend aucun bien immobilier.